Gavia Garden, preguntas frecuentes

Gavia Garden es una promoción de Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) en régimen de arrendamiento con opción a compra, desarrollada a través de una cooperativa. Se trata de un modelo distinto al de una promoción tradicional, pensado para facilitar el acceso a la vivienda con un posicionamiento económico más competitivo.

Significa que los compradores son socios de una entidad que impulsa el proyecto a precio de coste estimado. A diferencia de una promotora tradicional, la cooperativa no incorpora el margen promotor habitual, lo que puede traducirse en un ahorro relevante frente al mercado. A cambio, los socios asumen el funcionamiento propio de una cooperativa y las posibles variaciones del coste del proyecto, siempre dentro de lo aprobado por la Asamblea.

Durante el periodo legal de protección, la vivienda se explota en arrendamiento. El socio o el inquilino designado habita la vivienda pagando la renta correspondiente y, una vez finalizado ese periodo, la vivienda se descalifica y puede adjudicarse o transmitirse en propiedad según el esquema previsto en la cooperativa y en el contrato de arrendamiento.

El modelo está diseñado para culminar en la adquisición del propio socio o ejercicio de la opción de compra al final del periodo de explotación, ya sea éste el propio socio o su inquilino.

La promoción se sitúa en el Ensanche de Vallecas, en la Calle Entrepeñas, junto a zonas verdes y con buena conexión a servicios, comercio y transporte. Ubicado sobre un gran parque, cerca del centro comercial La Gavia, Metro La Gavia y Metro Valdecarros, así como el acceso rápido a la M-45.

Todas las viviendas incluyen plaza de garaje, trastero, acceso a zonas comunes y cocina integrada. El proyecto incorpora además una sala comunitaria.

Las superficies varían según la tipología. De manera orientativa, las viviendas de 1 dormitorio cuentan con unos 44 m² útiles interiores, las de 2 dormitorios se sitúan en torno a 61-66 m² útiles y las de 3 dormitorios se mueven aproximadamente entre 73 y 80 m² útiles, en función de la distribución y de si incorporan o no terraza.

La previsión sitúa el final de obra y el inicio de la fase de explotación en 2029, tras un periodo estimado de construcción de unos 25 meses. Como en cualquier desarrollo inmobiliario, se trata de una previsión orientativa sujeta a licencias, hitos administrativos y evolución de obra.

Sí, existe cierto margen de ajuste mientras el proyecto esté en fase previa y antes de la tramitación definitiva de la licencia de obras. En la reunión se explicó que, al contar con departamento de arquitectura propio, podría valorarse la adaptación de determinadas configuraciones si la cooperativa lo considera oportuno.

Quien vaya a ser inquilino de la vivienda deberá cumplir los requisitos de acceso a vivienda protegida aplicables en ese momento. De forma orientativa, el arrendatario final debe cumplir los requisitos de vivienda protegida (VPPL):

• No tener otra vivienda en propiedad en territorio nacional
• Ingresos familiares inferiores a 7,5 veces el IPREM (aprox. 78.000 €/año por unidad familiar)
• Estar empadronado en la Comunidad de Madrid
• Ser mayor de edad con residencia legal en España

No. El socio puede ser el propio inquilino, puede destinar la vivienda a un familiar o puede designar a un tercero que cumpla los requisitos de VPPL. Lo relevante es que la persona que resida en la vivienda durante la fase de arrendamiento sí cumpla esas condiciones de acceso.

El ocupante final sí debe residir en la vivienda. Sin embargo, el socio no tiene por qué coincidir con el inquilino, ya que puede designar a otra persona conforme al Reglamento de Régimen Interno y a los requisitos legales del modelo.

Sí, siempre que la persona designada cumpla estrictamente los requisitos de acceso a vivienda protegida. Este punto es una de las claves del modelo, ya que permite flexibilidad al socio dentro del marco jurídico de la promoción.

Sí. El modelo contempla expresamente la posibilidad de que el socio designe como inquilino a un familiar, siempre que este reúna los requisitos exigibles. Además, existen mecanismos de sucesión o subrogación regulados en el Reglamento de Régimen Interno para supuestos específicos.

El proceso económico se articula en varias fases. El socio realiza las siguientes aportaciones:

• Capital social: 1.000 € (no descuenta del precio de la vivienda y no lleva IVA)
• Aportación inicial del coste estimado de la vivienda al comprar el suelo, según la modalidad elegida (ver más abajo)
• Cuotas mensuales durante la construcción (aprox. 25 cuotas), según la modalidad elegida
• Importe restante en el momento de la adjudicación, en el año 16

Actualmente existen tres modalidades de pago:

• Modalidad A — Modelo original: entrada del 30% al comprar el suelo + 10% en cuotas durante obra (25 meses). Total aportado antes de la entrega: 40% del coste estimado.
• Modalidad B.1 — Entrada reducida (nueva): entrada del 20% al comprar el suelo + 20% en cuotas durante obra (25 meses). Total aportado antes de la entrega: 40% del coste estimado, con menor desembolso inicial.
• Modalidad B.2 — Condiciones especiales: entrada del 20% al comprar el suelo + 10% en cuotas durante obra, más un 10% adicional en las condiciones que se acuerden. Para perfiles con una situación específica que quieran valorar opciones personalizadas, contáctanos directamente en info@gaviagarden.com.

Se aplica el 10% de IVA tanto al pago inicial vinculado a la vivienda como a las cuotas mensuales de obra, por tratarse de obra nueva. El capital social de 1.000 euros no lleva IVA.

El alquiler se determina conforme al módulo de vivienda protegida aplicable y a la superficie útil de la vivienda. No es un alquiler libre de mercado, sino un precio regulado dentro del marco de la VPPL en arrendamiento.

En la estructura presentada, no se prevén aportaciones extraordinarias periódicas del socio durante la fase de explotación. La lógica del modelo es que el alquiler abonado por el inquilino permita cubrir la amortización del préstamo y los gastos vinculados a la vivienda, incluyendo intereses, IBI y gastos de comunidad repercutibles.

En caso de que el inquilino sea el propio socio, sí. Una parte del flujo económico generado durante la fase de arrendamiento se destina a amortizar préstamo, de manera que reduce el importe pendiente de la adjudicación o compra final. En caso de que el socio no sea el inquilino se le devolverá la parte amortizada.

El socio puede plantear la opción de compra a precio de coste o a valor de mercado, según el uso que quiera dar a la vivienda. El esquema de precio de coste tiene sentido cuando se reserva para uno mismo o para un familiar; el de valor de mercado puede ser relevante en planteamientos patrimoniales o de inversión.

Una vez descontado el 40% aportado antes de la entrega (en cualquiera de las tres modalidades) y la parte amortizada durante la explotación en caso de que el socio sea el inquilino, el importe pendiente sería orientativamente 38.700 euros para una vivienda de 1 dormitorio, 92.100 euros para una de 2 dormitorios y 120.100 euros para una de 3 dormitorios. Son cifras estimadas y sujetas a evolución real del proyecto.

Al tratarse de una cooperativa, el coste no es un precio cerrado e inamovible desde el primer momento. Si hubiera desviaciones presupuestarias, estas se aprobarían por la cooperativa, pero podrían integrarse financieramente para que el socio las afronte en el momento final de la escrituración, bien al contado o mediante hipoteca. No obstante, el contrato de obra será a precio cerrado y la cooperativa cuenta con la amplia experiencia de la gestora para llevar a la cooperativa a buen término.

Si al liquidarse la cooperativa existieran ahorros, excedentes o remanentes, estos revertirían en los socios conforme a la cuota de participación de cada socio aprobada en Asamblea General.

Si no se alcanzase el volumen mínimo necesario para que el proyecto siga adelante y se compre el suelo, la previsión trasladada es la devolución íntegra de las cantidades aportadas. Las aportaciones están blindadas y el proyecto necesita un nivel mínimo de comercialización para activarse con normalidad.

Sí. Las cantidades entregadas a cuenta estarán protegidas desde el desembolso inicial hasta el final de la construcción, mediante los mecanismos de garantía correspondientes, incluyendo seguro o aval de cantidades, que se refuerza además con un seguro voluntario en la fase previa a obra.

El riesgo es muy reducido. La operación se apoya en una calificación y en un marco jurídico concreto. Una vez obtenida la calificación correspondiente, las condiciones del proyecto quedan amparadas por la normativa vigente aplicable en ese momento.

Durante ese periodo la propietaria es la cooperativa, y por tanto será la cooperativa quien deba ejercer las reclamaciones frente a constructora, dirección facultativa o agentes de la edificación conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación. En la práctica, esto significa que los socios, a través de los órganos de gobierno de la cooperativa, decidirán cómo actuar en defensa de sus intereses.

No. En caso de salida, lo habitual sería solicitar la baja en la cooperativa y que la plaza sea ocupada por un nuevo socio, que reembolse las cantidades conforme al procedimiento interno y a lo previsto en estatutos y reglamento.

No repercute al resto de socios. El socio titular de esa vivienda es el responsable económico frente a la cooperativa por la conducta y obligaciones de su inquilino. Si se producen impagos, el socio deberá responder, asumir los costes asociados e impulsar, en su caso, el correspondiente proceso de desahucio o regularización.

Si el socio no cubre los perjuicios ocasionados por el impago o incumple sus obligaciones económicas, puede enfrentarse a medidas internas graves, incluida la expulsión de la cooperativa, con las consecuencias previstas en la documentación societaria.

Además de la renta mensual, el inquilino asume la cuota de comunidad.

Sí. Una vez finalizado el periodo de protección y producida la descalificación, la vivienda pasa al mercado libre y deja de estar sometida a las limitaciones propias del régimen protegido.

Las decisiones las toma la cooperativa, no Momentum. Los socios participan a través de la Asamblea General y del Consejo Rector, y son estos órganos los que aprueban cuestiones relevantes como presupuestos, contratos o determinadas decisiones estratégicas.

Momentum actúa como gestora y asesora técnica, jurídica, financiera y operativa.

Sí. Además de los estatutos, el proyecto cuenta con un Reglamento de Régimen Interno que desarrolla aspectos propios del modelo, como el orden de elección de vivienda, la relación entre socio e inquilino y otros elementos operativos y de convivencia.

La cooperativa está sujeta a las obligaciones legales de prevención de blanqueo de capitales. Por ello, cada socio deberá aportar documentación que acredite su identidad, titularidad y origen de fondos, como justificantes de ahorro, declaraciones fiscales, certificados bancarios o documentos equivalentes. Este control no es opcional: sin completarlo satisfactoriamente no puede firmarse la adhesión a la cooperativa.

El Reglamento de Régimen Interno contempla mecanismos para situaciones de largo plazo como fallecimiento, sucesión, imposibilidad sobrevenida de pago o baja justificada, de modo que exista un marco claro para resolver estos supuestos.

La fase previa es especialmente sensible porque concentra hitos clave como la captación de socios, la elección de vivienda, la revisión de documentación, el cumplimiento de PBC, la firma del contrato de adhesión y la compra del suelo. Además, el proyecto debe encajar en la ventana temporal aplicable al cambio de uso y a la tramitación urbanística correspondiente.

1. Enviar el formulario de solicitud de admisión junto con el justificante de ingreso de 1.000 euros de capital social.
2. La cooperativa asignará el orden de elección según el momento exacto de recepción del correo con la documentación completa.
3. La elección de vivienda se realizará en las fechas que comunique la cooperativa según el calendario oficial.
4. Después será necesario completar el proceso de Prevención de Blanqueo de Capitales y firmar el contrato de adhesión.
5. Por último, deberá realizarse la aportación inicial prevista para la compra del suelo, conforme a la modalidad de pago elegida (A, B.1 o B.2).

Si no se alcanzase un umbral mínimo de comercialización para la compra del suelo, el proyecto no continuaría y se devolverían las cantidades aportadas. Si el nivel de comercialización fuera suficiente para arrancar, la cooperativa podría continuar comercializando las plazas restantes en los meses posteriores.