Gavia Garden — questions fréquentes

Gavia Garden est une promotion de Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) en régime de location avec option d'achat, développée par le biais d'une coopérative. Il s'agit d'un modèle distinct d'une promotion traditionnelle, conçu pour faciliter l'accès au logement avec un positionnement économique plus compétitif.

Cela signifie que les acquéreurs sont socios d'une entité qui impulse le projet à prix de coût estimé. Contrairement à un promoteur traditionnel, la coopérative n'incorpore pas la marge promotrice habituelle, ce qui peut se traduire par une économie significative par rapport au marché. En contrepartie, les socios assument le fonctionnement propre d'une coopérative et les éventuelles variations du coût du projet, toujours dans le cadre de ce qui est approuvé par l'Assemblée.

Pendant la période légale de protection, le logement est exploité en location. Le socio ou le locataire désigné habite le logement en payant le loyer correspondant et, une fois cette période terminée, le logement est déclassé et peut être attribué ou transmis en propriété selon le schéma prévu dans la coopérative et dans le contrat de location.

Le modèle est conçu pour culminer dans l'acquisition par le socio lui-même ou l'exercice de l'option d'achat à la fin de la période d'exploitation, que ce soit le socio ou son locataire.

La promotion se situe dans l'Ensanche de Vallecas, calle Entrepeñas, à côté d'espaces verts et avec de bonnes connexions aux services, commerces et transports. Situé au-dessus d'un grand parc, près du centre commercial La Gavia, du métro La Gavia et du métro Valdecarros, ainsi que d'un accès rapide à la M-45.

Tous les logements comprennent une place de parking, un trastero, l'accès aux parties communes et une cuisine intégrée. Le projet intègre également une salle communautaire.

Les surfaces varient selon la typologie. À titre indicatif, les logements de 1 chambre disposent d'environ 44 m² utiles intérieurs, ceux de 2 chambres se situent autour de 61-66 m² utiles et ceux de 3 chambres se situent approximativement entre 73 et 80 m² utiles, selon la distribution et l'inclusion ou non d'une terrasse.

La prévision situe la fin des travaux et le début de la phase d'exploitation en 2029, après une période de construction estimée à environ 25 mois. Comme pour tout développement immobilier, il s'agit d'une prévision indicative soumise aux licences, aux jalons administratifs et à l'évolution des travaux.

Oui, il existe une certaine marge d'ajustement tant que le projet est en phase préalable et avant la tramitación définitive du permis de construire. Il a été expliqué en réunion que, disposant d'un département d'architecture propre, certaines configurations pourraient être évaluées pour adaptation si la coopérative le juge opportun.

La personne qui sera locataire du logement devra remplir les conditions d'accès au logement protégé applicables à ce moment. À titre indicatif, le locataire final doit remplir les exigences VPPL :

• Ne pas posséder un autre logement en Espagne
• Revenus familiaux inférieurs à 7,5 fois l'IPREM (env. 78 000 €/an par unité familiale)
• Être inscrit dans la Communauté de Madrid
• Être majeur avec résidence légale en Espagne

Non. Le socio peut être le locataire lui-même, peut destiner le logement à un membre de la famille ou peut désigner un tiers qui remplit les exigences VPPL. L'essentiel est que la personne qui réside dans le logement pendant la phase de location remplisse bien ces conditions d'accès.

L'occupant final doit résider dans le logement. Cependant, le socio n'a pas besoin d'être la même personne que le locataire, car il peut désigner une autre personne conformément au Règlement de Régime Interno et aux exigences légales du modèle.

Oui, à condition que la personne désignée remplisse strictement les exigences d'accès au logement protégé. Ce point est l'une des clés du modèle, car il permet une flexibilité au socio dans le cadre juridique de la promotion.

Oui. Le modèle prévoit expressément la possibilité pour le socio de désigner un membre de la famille comme locataire, à condition qu'il réunisse les exigences applicables. De plus, des mécanismes de succession ou de subrogation sont réglementés dans le Règlement de Régime Interno pour des cas spécifiques.

Le processus économique s'articule en plusieurs phases. Le socio réalise les contributions suivantes :

• Capital social : 1 000 € (ne réduit pas le prix du logement et n'est pas soumis à la TVA)
• Contribution initiale du coût estimé du logement à l'achat du terrain, selon la modalité choisie (voir ci-dessous)
• Mensualités pendant la construction (env. 25 mensualités), selon la modalité choisie
• Montant restant au moment de l'attribution, en l'année 16

Il existe actuellement trois modalités de paiement :

• Modalité A — Modèle original : apport de 30 % à l'achat du terrain + 10 % en mensualités pendant les travaux (25 mois). Total apporté avant la livraison : 40 % du coût estimé.
• Modalité B.1 — Apport réduit (nouvelle) : apport de 20 % à l'achat du terrain + 20 % en mensualités pendant les travaux (25 mois). Total apporté avant la livraison : 40 % du coût estimé, avec un décaissement initial moindre.
• Modalité B.2 — Conditions spéciales : apport de 20 % à l'achat du terrain + 10 % en mensualités pendant les travaux, plus 10 % supplémentaire dans les conditions convenues. Pour des profils avec une situation spécifique souhaitant évaluer des options personnalisées, contactez-nous directement à info@gaviagarden.com.

La TVA de 10 % s'applique tant au paiement initial lié au logement qu'aux mensualités de travaux, s'agissant d'ouvrage neuf. Le capital social de 1 000 euros n'est pas soumis à la TVA.

Le loyer est déterminé conformément au module de logement protégé applicable et à la surface utile du logement. Ce n'est pas un loyer libre de marché, mais un prix réglementé dans le cadre de la VPPL en location.

Dans la structure présentée, aucune contribution extraordinaire périodique du socio n'est prévue pendant la phase d'exploitation. La logique du modèle est que le loyer payé par le locataire permet de couvrir l'amortissement du prêt et les charges liées au logement, y compris intérêts, IBI et charges de communauté répercutable.

Si le locataire est le socio lui-même, oui. Une partie du flux économique généré pendant la phase de location est destinée à amortir le prêt, réduisant ainsi le montant en attente de l'attribution ou de l'achat final. Si le socio n'est pas le locataire, la part amortie lui sera restituée.

Le socio peut proposer l'option d'achat à prix de coût ou à valeur de marché, selon l'usage qu'il souhaite donner au logement. Le schéma à prix de coût a du sens lorsqu'on se réserve le logement pour soi ou un membre de la famille ; celui à valeur de marché peut être pertinent dans des approches patrimoniales ou d'investissement.

Une fois déduits les 40 % apportés avant la livraison (dans l'une des trois modalités) et la part amortie pendant l'exploitation si le socio est le locataire, le montant en attente serait orientativement 38 700 euros pour un logement de 1 chambre, 92 100 euros pour un logement de 2 chambres et 120 100 euros pour un logement de 3 chambres. Ce sont des chiffres estimés soumis à l'évolution réelle du projet.

S'agissant d'une coopérative, le coût n'est pas un prix fermé et immuable dès le départ. S'il y avait des écarts budgétaires, ceux-ci seraient approuvés par la coopérative, mais pourraient être financés pour que le socio les assume au moment de la signature de l'acte final, comptant ou par hypothèque. Néanmoins, le contrat de travaux sera à prix fermé et la coopérative bénéficie de l'ample expérience de la gestionnaire pour mener le projet à bon terme.

Si, à la liquidation de la coopérative, il existait des économies, excédents ou reliquats, ceux-ci reviendraient aux socios conformément à la quote-part de participation de chaque socio approuvée en Assemblée Générale.

Si le volume minimum nécessaire pour que le projet avance et que le terrain soit acheté n'était pas atteint, la prévision est le remboursement intégral des montants apportés. Les apports sont protégés et le projet nécessite un niveau minimum de commercialisation pour se lancer normalement.

Oui. Les montants versés à compte seront protégés depuis le décaissement initial jusqu'à la fin de la construction, par les mécanismes de garantie correspondants, y compris assurance ou aval des sommes, renforcé en outre par une assurance volontaire en phase préalable aux travaux.

Le risque est très réduit. L'opération s'appuie sur une qualification et un cadre juridique concrets. Une fois obtenue la qualification correspondante, les conditions du projet sont couvertes par la réglementation applicable en vigueur à ce moment.

Pendant cette période, la propriétaire est la coopérative, et c'est donc la coopérative qui devra exercer les réclamations contre l'entreprise, la direction facultative ou les agents de l'édification conformément à la loi sur l'ordonnancement de l'édification. En pratique, cela signifie que les socios, par les organes de gouvernance de la coopérative, décideront comment agir en défense de leurs intérêts.

Non. En cas de sortie, la procédure habituelle serait de demander la radiation de la coopérative pour que la place soit occupée par un nouveau socio, qui remboursera les montants conformément à la procédure interne et à ce qui est prévu dans les statuts et le règlement.

Cela ne répercute pas sur les autres socios. Le socio titulaire de ce logement est responsable économiquement envers la coopérative de la conduite et des obligations de son locataire. En cas d'impayés, le socio devra répondre, assumer les coûts associés et, le cas échéant, lancer le processus correspondant d'expulsion ou de régularisation.

Si le socio ne couvre pas les préjudices causés par l'impayé ou ne respecte pas ses obligations économiques, il peut faire face à des mesures internes graves, y compris l'expulsion de la coopérative, avec les conséquences prévues dans la documentation sociétaire.

Outre le loyer mensuel, le locataire assume la quote-part de communauté.

Oui. Une fois la période de protection terminée et la déclassification produite, le logement passe sur le marché libre et cesse d'être soumis aux limitations propres au régime protégé.

Les décisions sont prises par la coopérative, pas par Momentum. Les socios participent par l'Assemblée Générale et le Conseil Rector, et ce sont ces organes qui approuvent des questions pertinentes telles que les budgets, les contrats ou certaines décisions stratégiques.

Momentum agit comme gestionnaire et conseiller technique, juridique, financier et opérationnel.

Oui. Outre les statuts, le projet dispose d'un Règlement de Régime Interno qui développe des aspects propres au modèle, tels que l'ordre de choix du logement, la relation entre socio et locataire et d'autres éléments opérationnels et de coexistence.

La coopérative est soumise aux obligations légales de prévention du blanchiment de capitaux. Chaque socio devra donc apporter une documentation prouvant son identité, sa titularité et l'origine des fonds, tels que justificatifs d'épargne, déclarations fiscales, certificats bancaires ou documents équivalents. Ce contrôle n'est pas optionnel : sans l'avoir complété de manière satisfaisante, l'adhésion à la coopérative ne peut être signée.

Le Règlement de Régime Interno prévoit des mécanismes pour des situations à long terme telles que le décès, la succession, l'impossibilité soudaine de payer ou la radiation justifiée, de sorte qu'il existe un cadre clair pour résoudre ces cas.

La phase préalable est particulièrement sensible car elle concentre des jalons clés tels que la captation de socios, le choix du logement, la révision documentaire, le respect du PBC, la signature du contrat d'adhésion et l'achat du terrain. De plus, le projet doit s'inscrire dans la fenêtre temporelle applicable au changement d'usage et à la tramitación urbanistique correspondante.

1. Envoyer le formulaire de demande d'admission avec le justificatif de versement de 1 000 euros de capital social.
2. La coopérative attribuera l'ordre de choix selon l'heure exacte de réception du courriel avec la documentation complète.
3. Le choix du logement se fera aux dates communiquées par la coopérative selon le calendrier officiel.
4. Ensuite, il faudra compléter le processus de Prévention du Blanchiment de Capitaux et signer le contrat d'adhésion.
5. Enfin, l'apport initial prévu pour l'achat du terrain devra être réalisé, conformément à la modalité de paiement choisie (A, B.1 ou B.2).

Si le seuil minimum de commercialisation pour l'achat du terrain n'était pas atteint, le projet ne continuerait pas et les montants apportés seraient remboursés. Si le niveau de commercialisation était suffisant pour démarrer, la coopérative pourrait continuer à commercialiser les places restantes dans les mois suivants.