Gavia Garden — 常见问题

Gavia Garden 是通过合作社开发的带购买选择权的公共保护限价住宅（VPPL）租赁项目。这与传统推广模式不同，旨在以更具有竞争力的经济定位便利获得住房。

这意味着购买者是推动项目以预估成本价运行的实体成员。与传统开发商不同，合作社不包含惯常的开发商利润，这可能转化为相对市场的显著节省。作为交换，成员承担合作社特有的运作方式及项目成本的可能变动，始终在大会批准的范围内。

在法律保护期内，住宅以租赁方式运营。成员或指定租户居住并支付相应租金，保护期结束后住宅解除保护，可根据合作社及租赁合同中规定的方案分配或转让产权。

该模式旨在运营期结束时由成员本人完成收购或行使购买选择权，无论由成员本人还是其租户行使。

项目位于马德里 Vallecas 扩建区 Entrepeñas 街，毗邻绿色区域，与服务、商业及交通连接良好。坐落大型公园之上，靠近 La Gavia 购物中心、La Gavia 地铁站和 Valdecarros 地铁站，并可快速接入 M-45。

所有住宅均含停车位、储藏室、公共区域使用权及集成厨房。项目还设有社区活动室。

面积因户型而异。参考而言，一居室约 44 平方米实用室内面积，两居室约 61–66 平方米实用面积，三居室约 73–80 平方米实用面积，具体取决于布局及是否含露台。

预计 2029 年完工并进入运营阶段，施工期约 25 个月。与任何房地产项目一样，此为参考预测，受许可证、行政节点及施工进展影响。

可以。项目处于前期阶段且在最终办理施工许可证之前，有一定调整空间。会议中说明，由于拥有自有建筑部门，若合作社认为合适，可评估特定配置的适应性调整。

将成为住宅租户的人须满足当时适用的保护性住房准入要求。参考而言，最终租户须满足 VPPL 保护性住房要求：

• 在西班牙境内不拥有其他住宅
• 家庭收入低于 IPREM 的 7.5 倍（约每家庭单位 78,000 欧元/年）
• 在马德里自治区登记户籍
• 年满 18 岁且在西班牙合法居留

不是。成员可以是租户本人，可将住宅分配给家庭成员，或指定满足 VPPL 要求的第三方。关键是租赁阶段实际居住者须满足上述准入条件。

最终占用者须实际居住。但成员不必与租户为同一人，可根据内部规章及模式法律要求指定他人。

可以，前提是指定人员严格满足保护性住房准入要求。这是模式的关键点之一，允许成员在项目法律框架内灵活使用。

可以。模式明确允许成员指定家庭成员为租户，前提是其满足适用要求。此外，内部规章还规定了特定情况下的继承或转承机制。

经济流程分多个阶段。成员须作出以下出资：

• 股本金：1,000 欧元（不计入房价，不含增值税）
• 购地时按所选方式支付住宅预估成本的初始出资（见下文）
• 施工期间按月分期付款（约 25 期），按所选方式
• 第 16 年分配时支付剩余金额

目前有三种付款方式：

• 方式 A — 原始模式：购地时首付 30% + 施工期间分期 10%（25 个月）。交付前合计出资：预估成本的 40%。
• 方式 B.1 — 降低首付（新）：购地时首付 20% + 施工期间分期 20%（25 个月）。交付前合计出资：预估成本的 40%，初期支出较低。
• 方式 B.2 — 特殊条件：购地时首付 20% + 施工期间分期 10%，另加约定条件下的额外 10%。若有特定情况希望评估个性化方案，请直接联系 info@gaviagarden.com。

与住宅相关的初始付款及施工期间月分期均适用 10% 增值税，因属新建工程。1,000 欧元股本金不含增值税。

租金根据适用的保护性住房模块及住宅实用面积确定。非自由市场租金，而是在 VPPL 租赁框架内的管制价格。

根据所介绍结构，运营阶段不预计成员定期额外出资。模式逻辑是租户支付的租金覆盖贷款摊销及与住宅相关的费用，包括利息、地方税及可分摊的社区费用。

若租户为成员本人，则计入。租赁阶段产生的部分经济流用于贷款摊销，从而减少最终分配或购买时的待付金额。若成员非租户，则摊销部分将退还成员。

成员可按成本价或市场价提出购买选择权，取决于住宅用途。成本价方案适用于自用或留给家人；市场价可能适用于资产或投资规划。

扣除交付前出资的 40%（三种方式之一）及运营期间摊销部分（若成员为租户）后，一居室约 38,700 欧元，两居室约 92,100 欧元，三居室约 120,100 欧元。以上为估算数字，受项目实际进展影响。

作为合作社，成本并非从一开始就固定不变。若有预算偏差，须由合作社批准，但可融资处理，使成员在最终签约时承担，可现金或按揭。不过施工合同将为固定价格，且合作社可借助管理方的丰富经验使项目顺利完结。

若合作社清算时存在节省、盈余或余额，将根据大会批准的各成员参与份额返还给成员。

若未达到项目继续推进并购地所需的最低规模，预计全额退还已出资金额。出资受保护，项目需达到最低销售水平方可正常启动。

有。自初始支付至施工结束，已付金额将通过相应保障机制受保护，包括定金保险或担保，并在施工前阶段另有自愿保险加强。

风险极低。项目依托特定资质及法律框架。一旦获得相应资质，项目条件即受当时适用法规保护。

该期间合作社为产权人，因此须依建筑法规向施工方、项目管理方或建筑相关方提出索赔。实践中，成员通过合作社治理机构决定如何维护自身利益。

不能。退出时通常须申请退社，由新成员接替并按内部程序及章程规章规定退还金额。

不影响其他成员。持有该住宅的成员须就租户行为及义务向合作社承担经济责任。若发生欠租，成员须回应、承担相关费用，并在必要时启动相应驱逐或规范化程序。

若成员未弥补欠租造成的损失或未履行经济义务，可能面临严重内部措施，包括开除出社，后果见公司文件规定。

除月租金外，租户还须支付社区费。

可以。保护期结束并完成解除保护后，住宅进入自由市场，不再受保护性住房限制。

决策由合作社作出，而非 Momentum。成员通过大会及理事会参与，这些机构批准预算、合同及某些战略决策等重要事项。

Momentum 担任管理者及技术、法律、财务和运营顾问。

有。除章程外，项目设有内部规章，规范模式特有事项，如选屋顺序、成员与租户关系及其他运营及共处要素。

合作社须遵守法定反洗钱义务。因此各成员须提供证明身份、所有权及资金来源的文件，如储蓄证明、纳税申报、银行证明或等效文件。此控制非可选：未完成则无法签署入社合同。

内部规章针对去世、继承、突发无法支付或正当退社等长期情况设有机制，以便明确处理此类情形。

前期阶段尤为敏感，集中了招募成员、选屋、文件审核、反洗钱合规、签署入社合同及购地等关键节点。此外，项目须符合用途变更及相应城市规划审批的适用时间窗口。

1. 提交入社申请表及 1,000 欧元股本金付款凭证。
2. 合作社将根据收到完整资料邮件的确切时间确定选屋顺序。
3. 选屋将在合作社按官方日历公布的日期进行。
4. 随后须完成反洗钱程序并签署入社合同。
5. 最后须按所选付款方式（A、B.1 或 B.2）支付购地初始出资。

若未达到购地最低销售门槛，项目将不继续并已出资金额退还。若销售水平足以启动，合作社可在随后数月继续销售剩余名额。